Лихвените проценти са ключов инструмент на паричната политика, който оказва пряко влияние както върху търсенето на кредити, така и върху цените на недвижимите имоти. За потребителите, кредитните посредници и самия пазар е важно да се разбере тази връзка — защото дори малки колебания в лихвата могат да променят достъпността и рентабилността на закупуването на жилище.
Какво всъщност представлява лихвеният процент?
Лихвата е цената, на която банката отпуска кредит на кредитополучателя. Лихвените проценти показват тази цена като процент от сумата, която той взема под формата на кредит. Лихвата се определя от банката, като може да предложи различни варианти на лихвообразуване – фиксирана лихва, променлива лихва или комбинация от двете.
Когато лихвите се повишат, заемите поскъпват, а това често кара хората да отложат покупка или да изберат по-малко жилище. При ипотечен кредит, например, увеличение на лихвата само с 0,5 % може да повиши месечната вноска с 40–60 лева. Затова много семейства следят внимателно какво се случва на пазара.
Какво е положението в България днес?
През 2024 и 2025 г. лихвите у нас остават сравнително ниски в сравнение с други европейски държави. Повечето банки предлагат жилищни кредити с лихва между 2,2 % и 4 %, според срока и доходите на клиента. Въпреки това има признаци за леко покачване, особено при кредитите с плаваща лихва, които зависят от решенията на Европейската централна банка (ЕЦБ). Покачването на лихвите е част от по-широк процес – борбата с инфлацията. Когато цените на стоките растат прекалено бързо, централните банки вдигат лихвите, за да забавят кредитирането и да охладят икономиката. Така се стига и до промени в жилищния пазар – по-малко хора теглят кредити, а част от купувачите изчакват по-спокойни времена.
Как това се отразява на пазара на имоти?
Пазарът на недвижими имоти е тясно свързан с кредитите. Когато лихвите са ниски, хората по-лесно вземат заем и търсенето на жилища се увеличава. Това обикновено води до повишаване на цените. Обратното също е вярно – при по-високи лихви по-малко хора могат да си позволят ипотека, търсенето намалява и цените се стабилизират или дори леко спадат.
Според данни от агенции за имоти, през 2024 г. ръстът на цените у нас се е забавил до около 5–7 % годишно, след като в предходни години е достигал 10 % и повече. Освен това БНБ въведе нови правила, които насърчават банките да отпускат кредити по-внимателно – с оглед на доходите и възможностите на клиентите. Тези мерки също помагат за по-спокоен пазар и предпазват домакинствата от свръхзадлъжняване.
Какво означава това за хората, които обмислят кредит?
Ако планирате да теглите жилищен кредит, е важно да подходите разумно и информирано.
Ето няколко основни съвета:
- Планирайте буфер в бюджета си.
Вноската по кредита не бива да надвишава около 40 % от месечните ви доходи. Така, дори ако лихвите се повишат, ще можете спокойно да покривате задълженията си.
- Сравнявайте оферти, а не само лихви.
Някои кредити изглеждат изгодни на пръв поглед, но имат допълнителни такси. Винаги проверявайте годишния процент на разходите (ГПР) – той показва реалната цена на кредита.
- Помислете за фиксирана лихва.
Част от банките предлагат фиксирана лихва за първите 3–5 години. Това ви дава спокойствие в период на колебания.
- Потърсете съвет от кредитен посредник.
Посредниците могат да сравнят оферти от различни банки и да ви помогнат да изберете най-подходящата според доходите и целите ви. Тяхната услуга е безплатна за клиента, защото се заплаща от банката при сключване на сделка.
Какво предстои през 2025 г.?
Експертите очакват през 2025 г. лихвите в Европа постепенно да се стабилизират. Ако инфлацията продължи да се забавя, е възможно ЕЦБ да започне леко понижение на основните лихвени нива към втората половина на годината. Това би означавало по-спокойна среда за кредитиране и по-малко напрежение върху пазара на жилища. В България ефектът обикновено се усеща с известно закъснение, но посоката е същата – по-балансиран пазар, без резки скокове в лихвите и цените.
Каква е ролята на кредитните посредници?
В периоди на промени кредитните посредници имат важна роля – да обясняват, сравняват и насочват. Те помагат на хората да разберат как различните лихвени условия се отразяват на техните финанси и да направят информиран избор. Посредниците могат да симулират как би се променила месечната вноска при покачване или намаление на лихвата – нещо, което за повечето клиенти е трудно да изчислят сами. С помощта на опитен кредитен посредник, внимателно планиране и реалистичен бюджет, всеки може да вземе правилното решение за себе си и своето семейство.
Асоциацията на кредитните посредници в България е организация, която обединява най-големите фирми кредитни посредници, които са регистрирани в Българската народна банка. Тяхната дейност се регулира и отговаря на изискванията на Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП). Можете да потърсите за консултация независимите кредитни посредници, които са членове на АКПБ тук: http://www.acib.bg/members/