Покупката на собствено жилище е едно от най-сериозните финансови решения, които човек взема. Когато става въпрос за имот в строеж, възможността да бъде закупен на по-ранен етап от изграждането често е привлекателна заради избора на имот, възможността за персонализиране на определени характеристики и потенциално по-ниската цена спрямо вече завършено жилище. В същото време обаче подобна покупка поставя редица въпроси, свързани с финансирането, документите и сроковете по сделката.
За купувача е важно да знае не само каква е цената на избрания имот, но и при какви условия може да бъде финансиран, какъв размер собствени средства ще са необходими и какви допълнителни разходи трябва да бъдат предвидени. При покупка „на зелено“ времето между сключването на договора и завършването на жилището може да бъде значително, което прави предварителното финансово планиране особено важно.
Какво означава покупка на имот „на зелено“?
Под „имот на зелено“ обикновено се разбира жилище, което се продава преди да бъде напълно завършено. Купувачът може да придобие имота на различен етап от строителството – от начална фаза на изграждане до етап, при който сградата вече е конструктивно завършена и предстои въвеждането ѝ в експлоатация. Етапът на строителство има значение и за начина, по който може да бъде организирано банковото финансиране. Затова преди да бъде взето решение за покупка, е важно да се провери какъв е статутът на сградата, какви документи са налични и при какви условия конкретната банка би финансирала сделката.
Може ли имот „на зелено“ да бъде финансиран с ипотечен кредит?
Възможно е покупката на имот в строеж да бъде финансирана с ипотечен кредит, но условията зависят от конкретния имот, етапа на строителството, документите по проекта и изискванията на финансиращата банка. При разглеждането на такъв кредит значение имат както финансовото състояние и кредитоспособността на купувача, така и характеристиките на самия имот. Банката може да изисква определени документи, свързани със собствеността, строителните книжа и етапа на изграждане. В някои случаи финансирането може да бъде обвързано с достигането на определен етап от строителството или с изпълнението на конкретни условия. Затова е важно купувачът да не приема, че предварително одобрение за кредит автоматично означава, че избраният имот ще бъде финансиран при същите параметри.
Какво трябва да предвиди купувачът като собствено участие?
Един от най-важните въпроси при покупката е каква част от средствата ще трябва да бъдат осигурени от купувача. Размерът на необходимите собствени средства зависи от стойността на имота, условията на кредита, оценката на имота и политиката на конкретната банка. Важно е да се направи разлика между договорената продажна цена и общия бюджет за покупката. Освен средствата за самия имот могат да възникнат и допълнителни разходи – за оценка, нотариални услуги, вписване на ипотека, банкови такси, застраховка и други разходи, свързани със сделката. При имот в строеж трябва да се предвиди и още един важен фактор – времето. Ако плащанията към строителя са разпределени на етапи, купувачът трябва предварително да знае кога и какви суми ще бъдат дължими и как те се съпоставят с усвояването на банковото финансиране.
Какви рискове трябва да има предвид купувачът?
Покупката на имот „на зелено“ може да предложи определени предимства, но предполага и рискове, които не бива да бъдат подценявани. Сред тях са възможно забавяне на строителството, промени в сроковете за завършване, промени в параметрите на проекта или затруднения, свързани с необходимите документи. Затова преди сключване на договор е важно купувачът да се запознае внимателно с условията по сделката и да изясни как са регламентирани сроковете, плащанията и отговорностите на страните.
От финансова гледна точка е важно да се направи и реалистична преценка на месечната кредитна вноска и всички останали текущи разходи. Покупката на жилище е дългосрочен ангажимент и решението не трябва да се основава единствено на това дали кредитът може да бъде одобрен, а и на това дали бъдещата вноска е устойчива за личния или семейния бюджет.
Как кредитният посредник може да бъде полезен?
При финансиране на имот в строеж кредитният посредник може да помогне на клиента да се ориентира в различните възможности за кредитиране и да прецени кои от тях са приложими към конкретната ситуация. Посредникът може да съдейства при сравняването на условията на различни кредитори, при подготовката на необходимите документи и при комуникацията между клиента и финансовата институция. Това е особено важно при сделки, при които е необходимо да се съобразят едновременно етапът на строителството, схемата на плащане към строителя и условията по банковото финансиране.
Добрата подготовка преди подписването на договор за покупка може да помогне на купувача да избегне ситуация, при която вече е поел ангажимент към продавача, но впоследствие среща затруднения при осигуряването на необходимото финансиране.
Какво да проверим преди да направим следващата стъпка?
Преди да пристъпи към покупка на имот в строеж, бъдещият собственик е добре да има ясна представа за няколко основни неща:
- какъв е реалният етап на строителството;
- какви документи са налични за имота и сградата;
- какъв е графикът на плащанията към строителя;
- каква част от средствата ще трябва да бъдат осигурени със собствени средства;
- какви допълнителни разходи ще възникнат по сделката;
- при какви условия може да бъде осигурено банково финансиране;
- какъв размер на месечната вноска е реалистичен за бюджета на домакинството.
При подобна покупка предварителната консултация с кредитен посредник може да бъде полезна още преди окончателния избор на имот. Така купувачът може да оцени не само конкретното жилище, но и цялостната финансова рамка на бъдещата сделка.
Покупката на жилище „на зелено“ може да бъде възможност за придобиване на нов дом на по-ранен етап от неговото изграждане, но изисква внимателно планиране. Ключът е бъдещият купувач да разглежда не само цената на имота, а цялата финансова картина – собствените средства, банковото финансиране, графика на плащанията, допълнителните разходи и потенциалните рискове. Когато решението е предварително добре обмислено и информацията е проверена, покупката на имот в строеж може да бъде планирана по-спокойно и с по-ясна представа за дългосрочния финансов ангажимент.
Асоциацията на кредитните посредници в България е организация, която обединява най-големите фирми кредитни посредници, които са регистрирани в Българската народна банка. Тяхната дейност се регулира и отговаря на изискванията на Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП). Можете да потърсите за консултация независимите кредитни посредници, които са членове на АКПБ тук: http://www.acib.bg/members/