Мирослав Владимиров, заместник-председател на Асоциация на кредитните посредници в България, беше гост в предаването „Бизнес старт“ на телевизия Bloomberg TV Bulgaria. В разговора с водещия Христо Николов той коментира жилищното кредитиране за първото тримесечие на 2025 година.
Жилищното кредитиране през първото тримесечие на 2025 година
Според публикуваните данни на Българската народна банка през март 2025 г. банките в България са отпуснали нови ипотечни кредити в размер на 721 млн. лв., което е с 11% повече спрямо същия месец на 2024 година. Общо за първото тримесечие новите жилищни заеми са в размер на 1,864 млрд. лв, което е 12% ръст спрямо същия период на миналата година.
„Данните за първото тримесечие на 2025 година подсказват една тенденция, която започна още през четвъртото тримесечие на 2024 година, а именно че темпът на ръст на новите ипотеки се забавя. За да можем да оценим напълно ефекта, трябва да изчакаме данните за ръста на цените на жилищата за същия период. Като цяло темпът намалява и това показва тенденция за успокояване на пазара на имоти. Това се наблюдава и от намаляване броя на сделките“, коментира Мирослав Владимиров. Той допълни, че през последните три години броят на сделките не се е увеличил съществено, но за сметка на това цените са нараснали с почти 50% на национално ниво и във всички големи градове.
Как се отразиха новите мерки на БНБ при ипотечното кредитиране
От 1 октомври 2024 година БНБ наложи нови мерки при отпускане и при предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти.
„Ефектът от тези мерки е видим и от отчета на БНБ. Целта им беше именно такава – от пазара да излязат хората с ниско самоучастие (под 10-15%) и хората с по-ниски доходи. За успокояване на ипотечния пазар в голяма степен допринесе и твърде ускореният ръст на цените в последните четири години.“, коментира Мирослав Владимиров.
Влияние на глобалните икономически процеси
Г-н Владимиров каза, че от една страна несигурността в глобален мащаб оказва влияние върху решенията на хората. От друга страна, това още не се е проявило у нас на икономическо ниво. Той предполага, че тези ефекти ще се видят през 2026 година, а през 2025 пазарът ще бъде движен от очакванията за присъединяването към еврозоната. „Ако глобалната несигурност продължи достатъчно дълго, при всички случаи това ще се отрази и върху поведението на купувачите“, допълни той.
Еврозоната и имотният пазар
„Съществува известна нагласа за поскъпване на имотите при влизане в еврозоната, което не е особено рационално като очакване. Като цяло влизането в еврозоната би трябвало да ускори сближаването (конвергенцията) на нашата икономика със средноевропейските, което ще има положително въздействие върху пазара на имоти. В дългосрочен план пазарът е достатъчно устойчив и с добри перспективи.“, коментира Мирослав Владимиров.
Значение на банките за жилищния пазар
Г-н Владимиров сподели, че в контекста на влизането в еврозоната може да видим нови продукти на пазара, а не само един продукт – ипотечен кредит с плаваща лихва. Той допълни, че ипотечният пазар е от ключово значение за състоянието на пазара на жилищни имоти, защото все повече сделки ще бъдат финансирани чрез ипотеки – поради голямата стойност на жилищата и нарасналите доходи, което повиши кредитоспособността на домакинствата. “Ако преди 7-8 години ипотечния пазар по-скоро подпомагаше развитието на пазара на жилищни имоти, може би през следващите години ще си разменят местата.”
Надценен ли е жилищния пазар в България
Според критерия за следене на дисбаланси, показателят дефлирани цени е 12% за миналата година при праг 6% за това дали пазарът е надценен. След промяната се следят само номиналните цени, където прагът е 9% на годишна база, като при нас е 18%. “Това е първата година, в която тезата, че може би пазарът е надценен, има някакво основание”, коментира Владимиров.
Според Икономически преглед на БНБ от 4/2024 текущите цени на жилищата в България се отклоняват с 13,3% от дългосрочното им равновесно ниво. “В известна степен можем да твърдим, че тече такъв процес на надценяване, но трябва да сме наясно, че надценяването на един пазар не е еднократен акт. От друга страна виждаме забавяне, така че към края на 2025 г. и през 2026 г. ще видим процес, в който пазарът ще търси новото си равновесие и ще забави темповете на ръст – и на цените, и на броя сделки”, допълни той.
Заместник-председателят на Асоциацията на кредитните посредници в България съветва: „Независимо от тенденцията на намаляване на лихвените проценти в последните 15 години, хората трябва да са наясно, че това е жилищен кредит с плаваща лихва и при определени пазарни условия тя би могла да се промени. Независимо от рестрикциите на банките, всеки би трябвало да спазва едно добро поведение за личните си финанси и да не допуска ипотечният му дълг да взема повече от 30% от разполагаемия му доход.“
Целия разговор може да гледате във видеото.