На 11 септември 2024 г. Българската народна банка излезе с прессъобщение относно решение на Управителния съвет за показателите за кредитни стандарти при отпускане и при предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти. Изискванията обхващат сектор „Домакинства“ и влязоха в сила от 1 октомври 2024 г.
Новите мерки при ипотечните кредити
Решението на Надзора задължава банките и клоновете на чуждестранни банки с лимити на показатели за ипотечно кредитиране по три линии:
- Съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане следва да е в размер не по-висок от 85%.
- Съотношението между размера на месечното плащане по дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане следва да в размер не по-висок от 50%.
- Максималният срок по договора за кредит (матуритет) следва да не е по-дълъг от 30 години.
Кои ще бъдат засегнати от новите мерки на БНБ
Изискванията по Закона за кредитните институции ще се прилагат спрямо кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти, намиращи се на територията на България. Банките са длъжни да спазват кредитните стандарти както на индивидуална, така и на консолидирана основа. Новите мерки на БНБ при ипотечните кредити се отнасят за новите кредитополучатели и в случаите на предоговаряне на условията по кредита. Съществуващите договори за кредит не се засягат от тези мерки.
Допустимо е одобряване или предоговаряне на кредити с параметри, които се отклоняват от въведените изисквания, като общият одобрен или предоговорен размер на такива кредити през текущото тримесечие не може да е по-висок от 5% от общата брутна стойност на новоотпуснатите или предоговорените кредити през предходното тримесечие. Целта е да се обхванат специфичните случаи. Например, когато освен жилищен недвижим имот се използва и друг вид обезпечение.
Изискванията подкрепят поддържането на стабилността на банковата система като допълват приложените до момента от БНБ капиталови буфери, определени с едни от най-високите нива в Европа. В интервю управителят на БНБ г-н Димитър Радев уточни, че “Очакваният и търсен ефект е овладяване на експанзията, а не стагнация, по отношение на кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти.”
Анализ и коментар на Асоциацията на кредитните посредници в България
Повечето от банките в България и към момента се придържат към голяма част от тези правила. А съветите към кредитополучателите при консултирането им от регистрирани в БНБ кредитни посредници и особено тези от тях, които са членове на АКПБ, винаги са включвали добра преценка на доходите спрямо размера на месечната вноска (максимален размер на вноската до 50% от дохода), между 15 и 20% самоучастие и максимален срок на договора от 30 г. В този контекст, новите мерки на БНБ при сключването на договори за ипотечни кредити не са толкова нови. Още повече, че регулацията за минимизиране на риска при теглене на ипотечен кредит до голяма степен се е извършвала и до момента от страна на кредитните посредници, които работят професионално и етично.
Възниква въпросът – какво налага въвеждането на тези мерки и от страна на БНБ? Банките и досега са се саморегулирали с голяма част от тези мерки. Новина и сензация тук няма, въпреки че някои медии се опитват да намерят такава там, където тя липсва. През месец май БНБ обяви, че започва мониторинг на банките по 6 критерия. Докладът след този мониторинг съобщава, че не се наблюдават притеснителни факти и тенденции, но въпросните нови мерки, обявени на 11 септември от БНБ, са следствие на този мониторинг.
Никоя банка не желае да трупа лоши кредити и засега няма тенденция за увеличаване на техния размер. Официалното им налагане от централната банка се дължи на големия ръст за 2024 г., който се предвижда да бъде около 20%, на новите ипотечни кредити и нуждата от институционална държавна политика в посока защита и на двете страни – и на кредитополучателите, и на банките. Затова се появява тази рамка, за която експертите в БНБ са преценили, че ще намали риска и за двата участника в процеса – банка и кредитополучател.
На най-важния въпрос за потребителите на ипотечни кредити – дали се очаква намаляване на отпусканите такива и откази, бихме отговорили, че на всеки, доказал необходимия доход и предоставил нужното за финансирането му обезпечение, кредит ще бъде отпуснат. Не е в интерес на нито една от страните да бъдат отпускани рискови кредити. За момента нивото на рисковите и необслужвани кредити на нашия пазар е ниско. Пазарът ни е стабилен, доходите растат и въпреки инфлацията и покачените цени на имотите, хората успяват да си обслужват кредитите. Добрата новина все още е, че в България имаме едни от най-ниските лихви на ипотечни кредити. Важно е още веднъж да подчертаем, че новите условия влизат в сила за кредити, отпуснати след 1.10.2024 година.